Revente, conservation prêt et nouvelle garantie

Bonjour, une collègue m'a soumise un cas ce matin et j'aimerais votre avis :

Une SCI avait acheté une maison il y a quelques années, donnée en garantie par PPD d'un prêt souscrit pour l'achat de celle ci.

Aujourd'hui cette SCI revend la maison mais souhaite conserver le prêt et continuer les remboursements. Ils rembourseraient une partie du prêt par anticipation avec le prix de vente comme leur permet les conditions de leur prêt. Leur garantie devra être levée la maison ne leur appartenant plus. Ils n'ont pas d'autre patrimoine à donner en garantie.
Leur mère se propose d'affecter sa maison en garantie de leur prêt. Elle deviendrait de ce fait caution hypothècaire.

Dans ce cas, pour moi une translation d'hypothèque n'est pas possible puisque débiteur différent.
Je lui ai proposé un acte contenant Cautionnement hypothécaire de la maman mais je me demande s'il n'y pas d'autre solution.

Un dossier qui se promet bien compliqué, la banque ne donnera jamais son accord pour la mainlevée de la première inscription tant que seconde garantie ne sera pas inscrite, si toutefois ils donnent leur accord pour celle ci !!

Des suggestions ?